Chu Kỳ Kinh Tế – Cơ Hội & Thách Thức Cho Nhà Đầu Tư – Phần 2
Phần 2: Bất động sản và chu kỳ kinh tế

1. Tổng quan

Trong các giai đoạn của chu kỳ kinh tế, hoạt động đầu tư bất động sản (BĐS) đã trải qua những biến động mạnh mẽ hơn nhiều so với các biến động chung của toàn bộ nền kinh tế. Để đánh giá về tình hình thị trường BĐS, các chuyên gia căn cứ vào các dữ liệu thống kê về doanh số bán nhà, hoạt động xây dựng, tồn kho bất động sản… Đây là những chỉ tiêu quan trọng, giúp phác thảo cái nhìn tổng quan về thị trường BĐS. Dù cho sử dụng chỉ tiêu thống kê nào đi nữa, thì cũng không thể phủ nhận được mối tương quan chặt chẽ giữa hoạt động đầu tư BĐS và tình hình của nền kinh tế ở giai đoạn tương ứng trong một chu kỳ kinh tế. Hiểu về mối tương quan này sẽ mang lại cho nhà đầu tư có được tầm nhìn dài hạn để từ đó góp phần xây dựng cho chính mình kế hoạch đầu tư lâu dài và hợp lý.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến BĐS

a. Lãi suất

Do bản chất bất động sản là một tài sản có giá trị tương đối lớn, để mua được nhà, nhiều nhà đầu tư ngoài vốn sẵn có còn sử dụng thêm tiền vay ngân hàng. Vì lãi suất đóng vai trò “chi phí của vốn đầu tư” nên lĩnh vực đầu tư bất động sản đặc biệt nhạy cảm với lãi suất. Do đó hoạt động đầu tư bất động sản sẽ phụ thuộc rất nhiều vào lãi suất, vốn là một yếu tố dao động theo từng giai đoạn khác nhau của một chu kỳ kinh tế. Lịch sử cho thấy hoạt động đầu tư bất động sản thường mở rộng trong giai đoạn lãi suất thấp, và ngược lại sẽ thu hẹp trong giai đoạn lãi suất tăng cao.

Quan sát lịch sử phát triển bất động sản cho thấy sau giai đoạn nền kinh tế tăng trưởng mạnh (bùng nổ), cùng với việc lãi suất sẽ tăng sau khoảng thời gian dài ở mức thấp, thì tốc độ tăng giá quá nhanh của bất động sản sẽ tạo áp lực gia tăng chi phí lãi vay của hoạt động đầu tư bất động sản. Nếu mức tăng của tổng thu nhập không đủ bù đắp, không sớm thì muộn hoạt động đầu tư bất động sản sẽ chậm lại.

b. Thu nhập

Ngoài ra, tính chu kỳ của hoạt động đầu tư bất động sản còn phụ thuộc vào một số yếu tố thu nhập. Nhà đầu tư sẽ so sánh, đánh giá tổng thu nhập (ví dụ: phần thu nhập khả dụng sau khi trừ đi chi phí sinh hoạt, tiền cho thuê…) với “chi phí sở hữu” bất động sản (ví dụ: chi phí trả lãi vay, chi phí bảo trì…). Vì vậy trong trường hợp thu nhập tăng nhanh (trong khi lãi suất vẫn còn thấp), thì khi đó nhu cầu về nhà ở (mua, mở rộng, đầu tư) cũng tăng. Yếu tố thu nhập này cũng sẽ dao động tương ứng với từng giai đoạn của chu kỳ kinh tế. Thu nhập sẽ tăng trong giai đoạn nền kinh tế đang tăng trưởng và giảm trong giai đoạn nền kinh tế đang suy yếu. Thực tế cho thấy thị trường bất động sản sẽ trở nên “nóng sốt” ngay sau khoảng thời gian nền kinh tế phục hồi từ suy thoái và GDP tăng mạnh.

c. Kỳ vọng

Một yếu tố khác ảnh hưởng lên hoạt động đầu tư bất động sản là yếu tố kỳ vọng. Khi các nhà đầu tư chứng kiến giá nhà tăng không ngừng, họ sẽ nảy sinh kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục tăng mạnh trong tương lai. Điều này dẫn đến việc xây dựng bất động sản sẽ tiếp tục sôi động. Kết quả của việc xây dựng quá mức là tình trạng dư thừa (nguồn cung vượt quá nhu cầu). Kết quả là tồn kho bất động sản tăng nhanh, gây áp lực giảm giá mạnh bất động sản. Những nhà đầu tư “late-buying” đã mua với giá cao trong thời điểm “nóng” của bất động sản sẽ chịu nhiều áp lực trong giai đoạn này (phải trả lãi vay cao, không bán được theo giá kỳ vọng mà phải bán rẻ-lỗ vốn v.v…).

d. Nhân khẩu học

Ngoài những yếu tố liên quan đến chu kỳ kinh tế, bất động sản còn phụ thuộc vào yếu tố nhân khẩu học. Nhân khẩu học là các mô tả về thành phần của dân số, như về tuổi tác, giới tính, dân tộc, thu nhập, tốc độ tăng dân số, tốc độ lập gia đình và sự di cư do đô thị hóa… Sự thay đổi trong nhân khẩu học của một quốc gia có thể tác động lớn đến xu hướng bất động sản của quốc gia đó trong nhiều thập kỷ. Trung Quốc trong thời kỳ bùng nổ dân số, các nhà chức trách ước tính cần phải xây dựng 400 triệu đơn vị nhà ở để đáp ứng nhu cầu rất lớn của xã hội. Tuy nhiên xu hướng này sẽ nhanh chóng đảo chiều trong trường hợp dân số Trung Quốc già đi mà tỷ lệ kết hôn, sinh sản không tăng.

3. Tổng kết

Bài viết này đã giới thiệu một số yếu tố chính đóng vai trò quan trọng ảnh hưởng đến sự biến động của thị trường bất động sản. Mặc dù các yếu tố nói trên cho thấy có mối quan hệ rõ ràng giữa thị trường bất động sản và chu kỳ kinh tế thông qua 4 yếu tố chính đại diện là lãi suất, thu nhập, kỳ vọng và nhân khẩu học, trong thực tế, kết quả có thể rất khác nhau. Tuy nhiên, việc hiểu được các yếu tố chủ chốt thúc đẩy thị trường bất động sản theo từng chu kỳ kinh tế là điều cần thiết để thực hiện đánh giá toàn diện cho quyết định về một khoản đầu tư tiềm năng.

Osmia Training

Bài viết liên quan:

+ Chu Kỳ Kinh Tế – Cơ Hội & Thách Thức Cho Nhà Đầu Tư – Phần 1

+ Chu Kỳ Kinh Tế – Cơ Hội & Thách Thức Cho Nhà Đầu Tư – Phần 3

+ Chu Kỳ Kinh Tế – Cơ Hội & Thách Thức Cho Nhà Đầu Tư – Phần 4

 

#ChuKyKinhTe2 #BusinessCycle2 #ChuKyKinhTeCoHoiThachThucChoNhaDauTu2 #Osmia #training #daotao #chungkhoan #dautugiatri #batdongsan